Etapa 1Por qué invertir

Nivel economía, etapa 18: La vivienda

La vivienda sube cuando hay más gente buscando casa que casas. Y en España, construir es lentísimo.

Es oferta y demanda, como el aceite de la etapa de los precios, pero a cámara lenta: un piso tarda años en construirse, y el suelo donde se puede construir lo decide la administración.

Cuando se forman muchos hogares nuevos y se construye poco, los pisos no dan abasto y suben el precio y el alquiler. Sobre todo donde hay trabajo: las grandes ciudades y la costa.

Oferta y demanda, a cámara lenta

Hoy se empiezan en España unas 128.000 viviendas al año. En 2006 fueron casi siete veces más.

Tras la burbuja, la construcción casi desapareció, y nunca volvió a lo de antes. Mientras tanto, la población ha crecido y cada vez más gente vive sola o en pareja.

El Banco de España calcula que en los últimos años se han formado muchos más hogares que viviendas nuevas. Esa diferencia es lo que empuja los precios.

Viviendas nuevas que se empiezan cada año

Permisos de obra nueva para viviendas, en toda España.

Ministerio de Vivienda, visados de dirección de obra nueva. 2019 y 2024, aproximados.

Convertir un terreno en suelo donde se puede construir puede llevar diez o quince años de papeles.

Antes de poner un ladrillo, un terreno tiene que pasar por el plan general del municipio, por un plan parcial, por la urbanización y por la licencia de obra. Cada paso depende de una administración, y cualquier recurso lo puede parar años.

Para los liberales, la escasez de vivienda en España es, en buena parte, una escasez fabricada: hay terreno de sobra, lo que falta es permiso para usarlo.

De terreno a casa

Plazos habituales según promotores y colegios profesionales. Varían mucho según el municipio.

Un piso cuesta hoy lo mismo que en lo más alto de la burbuja. Los sueldos no han subido tanto.

Tras 2008, el precio de la vivienda bajó más de un 30 %. Desde 2014 no ha dejado de subir, y en 2025 ha superado ya los máximos de 2007.

Comprar un piso medio cuesta hoy unos siete años de sueldo bruto; a finales de los noventa, unos cuatro.

Precio medio de la vivienda, en € por m²

Ministerio de Vivienda, valor tasado medio de la vivienda libre. Valores aproximados.

Además del precio, al comprar pagas al Estado un 7 % o más. Y luego, cada año, otra vez.

Un piso de segunda mano de 200.000 € paga el impuesto de transmisiones, entre un 6 y un 10 % según la comunidad. Uno nuevo, el IVA del 10 % y el de actos jurídicos documentados. Después, el IBI cada año, y la plusvalía municipal cuando vendas.

Es decir: cuanto más cara es la vivienda, más recauda el Estado con ella. Casi nadie lo menciona cuando habla de que la vivienda es cara.

Un piso de segunda mano de 200.000 €

Ejemplo aproximado. En vivienda nueva, en lugar de transmisiones se paga el IVA del 10 % y el impuesto de actos jurídicos documentados.

Topar los alquileres ayuda a quien ya tiene piso y deja menos pisos para los que buscan.

Ya lo viste en la etapa de los precios: en San Francisco, el tope protegió a los inquilinos de entonces y encareció el alquiler a los que llegaron después.

Cataluña topó los alquileres en 2024. Los portales inmobiliarios vieron caer mucho la oferta; el Gobierno destaca que el precio bajó un poco. Para quien busca piso, lo que cuenta es encontrar uno.

San Francisco, tras ampliar el tope en 1994

Cambio frente a edificios parecidos que no quedaron bajo el tope.

Diamond, McQuade y Qian (2019), American Economic Review.

Si no hay más pisos, dar dinero para comprar acaba subiendo el precio.

Parece una buena idea: ayudar a los jóvenes a pagar la entrada. Pero si todos los compradores reciben la ayuda y el número de pisos no cambia, pueden pagar más, y los vendedores lo notan.

Es lo que no se ve de muchas ayudas: acaban, en parte, en el bolsillo del que vende.

Una ayuda con los mismos pisos

Si recuperar tu piso cuesta años, alquilarlo sale caro. Y lo pagan los inquilinos.

En España, echar a un inquilino que no paga o a alguien que ocupa un piso puede llevar muchos meses, y a veces años. Cada vez que la ley lo complica más, algunos propietarios dejan de alquilar o piden más garantías.

La inseguridad jurídica también es un coste. Quien lo paga no es el propietario que ya tiene problemas, sino el inquilino honrado que no encuentra piso o tiene que pagar seis meses de fianza.

Lo que no se ve de la inseguridad jurídica

«Los pisos son caros por los fondos buitre». Más de nueve de cada diez pisos en alquiler son de particulares.

Los grandes fondos y las empresas tienen una parte pequeña de las viviendas en alquiler en España. La inmensa mayoría son de familias que tienen uno o dos pisos, a menudo como complemento de su pensión.

Culpar a los fondos es cómodo porque nadie los defiende. Pero aunque desaparecieran mañana, seguiría habiendo más gente buscando piso que pisos. El problema es de oferta, no de quién es el dueño.

De cada 100 pisos en alquiler en España

Estimaciones a partir del IRPF y de la estadística de vivienda en alquiler. Valores aproximados.

Casi todos coinciden en construir más. Se discute cómo, dónde y quién decide.

Estas son las propuestas que más se oyen.

  1. La receta liberalMás suelo edificable, licencias en semanas y no en años, seguridad jurídica para alquilar y menos impuestos al comprar.
  2. Vivienda públicaDa estabilidad a quien entra. Los liberales avisan de que es cara, lenta y la reparte quien la gestiona, no quien más la necesita.
  3. Topes y restriccionesAlivian a quien ya alquila, pero reducen la oferta. Lo viste en la etapa de los precios.
  4. En lo que casi todos coincidenSin construir más viviendas, ninguna medida resuelve el problema de fondo.

Comprueba lo que has aprendido.

Una ciudad crea muchos empleos, llega mucha gente y apenas se dan licencias para construir. ¿Qué es lo más probable?

El Gobierno da 20.000 € a cada comprador joven y no se construye más. ¿Qué riesgo hay?

Lo que te llevas de esta etapa.

  • La vivienda sube porque hay más gente buscando casa que casas.
  • Construir en España es lentísimo: la escasez de suelo es, en buena parte, fabricada.
  • Al comprar, el Estado se lleva un 7 % o más, y cada año, el IBI.
  • Topes, ayudas a la compra e inseguridad jurídica tienen una cara que no se ve.
  • Casi todos coinciden en construir más; los liberales, en dejar construir.