REIT, SOCIMI, capital riesgo y ELTIF: lo que cuestan de verdad

Cada vez se venden más «alternativos»: inmuebles, capital riesgo, fondos de inversión libre. Prometen ir por libre.

Bancos, gestoras y plataformas los ofrecen como la forma de invertir «como los ricos»: activos que no cotizan cada día, que rinden más y que no se mueven con la bolsa. Desde 2024, la normativa europea permite venderlos a particulares con importes pequeños.

  1. Lo que prometenDescorrelación, rentas y acceso a lo que antes era solo para grandes fortunas.
  2. Lo que pidenComisiones altas, años sin poder sacar el dinero y confiar en valoraciones que no hace el mercado.
  3. Esta lecciónUno a uno, con lo que ya sabes medir: qué son, qué cuestan y por qué su calma suele ser de mentira.

Los inmuebles cotizados son empresas que alquilan edificios. Ya los tienes en tu fondo, y se mueven con la bolsa.

  1. Qué sonEn EE. UU. se llaman REIT; en España, SOCIMI. Tienen oficinas, viviendas, almacenes o centros comerciales, y deben repartir casi todo lo que ganan.
  2. Ya los tienesEl sector inmobiliario es alrededor de un 1,5 % del MSCI World. Un fondo mundial ya los lleva en su proporción.
  3. No son tu pisoCotizan cada día y, en las crisis, caen con la bolsa, a veces más: muchos están muy endeudados. Lo que aportan es otra cosa que la vivienda que viste en bolsa, casa, oro.
  4. Y repartenMucho dividendo, que en España tributa cada año aunque no lo gastes. Un fondo de acumulación no te hace pagar hasta que vendes.

El capital riesgo compra empresas que no cotizan. Cobra mucho y rinde como la bolsa.

Un fondo de capital riesgo compra empresas enteras, a menudo con deuda, las reorganiza y las vende años después. Tu dinero queda atado entre siete y doce años.

  1. Lo que cobranLo clásico es «2 y 20»: un 2 % al año de lo comprometido y un 20 % de las ganancias por encima de un mínimo.
  2. Lo que rindenLudovic Phalippou, de la Universidad de Oxford, calculó en 2020 que desde 2006 rindieron más o menos lo mismo que la bolsa, tras cobrar unos 230.000 millones de dólares en comisiones de éxito.
  3. La cifra que enseñanSe mide con la TIR, que se puede inflar devolviendo pronto un poco de dinero, y no se compara bien con un índice.

Lo que pagas en diez años por 100.000 €, solo en comisión fija

Sin contar la comisión de éxito del capital riesgo, ni lo que crezca el dinero. Lo comprometido paga aunque aún no se haya invertido.

Cálculo propio, con cifras redondas.

Lo que no cotiza parece tranquilo porque nadie le pone precio cada día.

  1. Cómo se valoraUnas pocas veces al año, con modelos y comparables que hace la propia gestora o alguien que ella contrata.
  2. Lo que pasa en una crisisLas acciones cotizadas caen de golpe; las mismas empresas sin cotizar bajan poco en los informes y tarde. No es que aguanten mejor: es que nadie las ha vendido.
  3. Lo que hace con tus cifrasVolatilidad baja y caídas pequeñas en el papel: parece rendir lo mismo con la mitad de sustos. El riesgo existe; solo no se ve.
  4. Lo que te importaSi necesitas el dinero en plena crisis, nadie te lo compra a ese precio de informe.

Los mismos edificios, con precio cada día o tasados

Inmuebles de EE. UU. en la crisis financiera. Los cotizados cayeron de golpe y rebotaron; los tasados cayeron menos, más tarde y cuando la bolsa ya subía.

FTSE Nareit All Equity REITs y NCREIF Property Index, rentabilidad total en dólares.

Los fondos de inversión libre pueden hacer casi de todo. De media, han cobrado más de lo que han aportado.

  1. Qué sonFondos con pocas reglas: compran, apuestan a que algo baje, invierten con dinero prestado y usan contratos financieros complejos. Lo que en inglés se llama hedge funds.
  2. La apuestaEn 2007, Warren Buffett apostó a que un indexado del S&P 500 les ganaría en diez años a cinco carteras de estos fondos elegidas por un gestor. Ganó de lejos.
  3. Las bases de datosLos que van mal dejan de enviar sus cifras, y las medias que se publican son de supervivientes.
  4. Para tiSi un fondo así te promete ganar en cualquier mercado, pregunta cuánto cobra y cómo le fue en 2008 y en 2022.

Los ELTIF son fondos europeos de activos que no cotizan, ahora para particulares. Mira cuándo y cómo puedes salir.

  1. Qué sonFondos europeos de inversión a largo plazo que compran capital riesgo, deuda privada o infraestructuras. Desde 2024 se pueden vender a particulares sin el mínimo de 10.000 € de antes.
  2. La salidaMuchos no dejan sacar el dinero durante años, o solo con límites y penalizaciones. Es lo primero que hay que leer.
  3. Las comisionesSuman la de quien lo vende, la de la gestora y las de los fondos de dentro. No es raro que pasen del 2 o el 3 % al año.
  4. La pregunta útil¿Qué aporta que no tenga ya un fondo mundial barato, y cuánto cuesta esa diferencia?

Prestar a una promoción inmobiliaria o comprar una parte paga intereses altos porque tiene riesgos altos.

  1. Cómo funcionaUna plataforma reúne el dinero de muchos particulares para financiar una obra o comprar un edificio. Te prometen un interés o una parte de la venta.
  2. El riesgoCada proyecto es un solo promotor en una sola ciudad. Si se retrasa o quiebra, tu dinero se queda dentro o se pierde.
  3. La liquidezNo puedes salir hasta que acaba el proyecto, y los proyectos se retrasan.
  4. Lo mínimoQue la plataforma esté autorizada por la CNMV, repartir entre muchos proyectos y no poner más de lo que podrías perder entero.

Antes de comprar cualquier alternativo, cinco preguntas.

  1. ¿Cuándo puedo sacar el dinero?Y con qué coste. Si la respuesta es «en siete años», trátalo como dinero que no existe.
  2. ¿Cuánto cuesta en total?Todas las capas, en euros al año. Compáralo con el 0,2 % de un indexado.
  3. ¿Quién le pone precio?Si es la propia gestora, su calma no vale como prueba.
  4. ¿Qué aporta?Algo que no tenga ya tu fondo mundial, que lleva inmuebles, empresas de todo tipo y bonos en su fondo de bonos.
  5. ¿Cuánto como mucho?Una parte pequeña, un 5 % o menos, y solo si lo entiendes. Si no sabrías explicar cómo gana y cómo pierde, la respuesta es nada.

Comprueba lo que has aprendido.

Un fondo de capital riesgo enseña una volatilidad mucho menor que la bolsa. ¿Qué es lo más probable?

¿Tienes ya inmuebles en un fondo indexado mundial?

Lo que te llevas de esta etapa.

  • Los alternativos prometen ir por libre; piden comisiones altas, años sin salida y fe en valoraciones ajenas.
  • Los inmuebles cotizados ya están en tu fondo y caen con la bolsa en las crisis.
  • El capital riesgo rindió desde 2006 lo mismo que la bolsa, cobrando mucho más.
  • Lo que no cotiza parece tranquilo porque nadie lo valora cada día.
  • Antes de comprar: cuándo sales, cuánto cuesta, quién lo valora, qué aporta y cuánto como mucho.

La pregunta siguiente: fuera de la cartera queda lo que más pesa en casi todas las familias españolas: la casa. ¿Comprar o alquilar?