Etapa 1Por qué invertir

Nivel medio, etapa 5: Comprar o alquilar tu casa

Alquilar no es tirar el dinero. Comprar también cuesta.

Se dice que el alquiler es dinero tirado y la hipoteca, ahorro. Es verdad a medias: una parte de la cuota se queda en tu piso. Pero comprar también tiene gastos que no recuperas.

  1. Si alquilasPierdes el alquiler. Nada más.
  2. Si comprasPierdes los intereses de la hipoteca, el IBI, la comunidad, los seguros, el mantenimiento y los impuestos y gastos de la compra.
  3. El coste que no se veLa entrada y los gastos de compra, a menudo un 30 % del precio, podrían estar invertidos. Lo que habrían ganado también es un coste de comprar.
  4. La comparación justaNo es alquiler contra cuota: es alquiler contra todo lo que no recuperas siendo propietario.

Comprar un piso cuesta, de entrada, un 10 % más que su precio.

Además de la entrada, al comprar pagas impuestos y gastos que no vuelves a ver. En un piso usado, casi todo es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que va del 6 al 10 % según la comunidad. En uno nuevo pagas IVA, un 10 %, y un impuesto de actos jurídicos.

Suma notaría, registro, gestoría y tasación, y te plantas en un 8 a 13 % del precio. Los gastos de la hipoteca, salvo la tasación, los paga el banco desde 2019.

Por eso comprar y vender pronto sale caro: entre lo que pagas al comprar y lo que cuesta vender, se te va más de un 10 %. Hacen falta años de subidas solo para recuperarlo.

Lo que pagas encima del precio de un piso usado de 250.000 €

Además de la entrada. Con un ITP del 8 %, a medio camino entre comunidades.

Estimación propia con aranceles de notaría y registro y tipos de ITP de 2026. Valores aproximados.

La regla del 5 %: una cuenta rápida.

El asesor canadiense Ben Felix propuso un atajo: lo que pierdes cada año por ser propietario ronda el 5 % del valor del piso.

Impuestos y comunidaden torno al 1 %
Mantenimientoen torno al 1 %
Coste del dinero: intereses y lo que no gana la entradaen torno al 3 %
Piso de 250.000 € × 5 %12.500 € al año
Al mesunos 1.040 €

Si puedes alquilar un piso parecido por bastante menos, alquilar e invertir la diferencia suele salir igual o mejor. Si el alquiler cuesta más, comprar tiene ventaja. Es una regla para orientarse: en España los impuestos de cada año suelen ser más bajos, y los de la compra, más altos.

Lo que cuesta cada año ser propietario

Regla del 5 % de Ben Felix. Valores aproximados.

Divide el precio entre el alquiler de un año: por encima de 20, alquilar suele salir mejor.

Es la cuenta más rápida para saber si un piso está caro: cuántos años de alquiler hacen falta para pagarlo. Es lo mismo que la regla del 5 % dicha al revés, porque 100 entre 5 son 20.

Si un piso cuesta 20 años de alquiler o más, ser propietario te cuesta cada año lo mismo o más que alquilar uno igual. Si cuesta 15, comprar suele compensar si vas a quedarte muchos años.

En casi todas las grandes ciudades españolas, un piso cuesta entre 16 y 21 años de alquiler. Dentro de cada ciudad cambia mucho: en los barrios caros, comprar sale peor; en los baratos, mejor.

Cuántos años de alquiler cuesta un piso de 80 m²

Precio medio de venta entre el alquiler de un año. Por encima de 20, la regla del 5 % favorece alquilar.

Medias aproximadas de venta y alquiler en 2025. Varían mucho entre barrios.

Comprar o alquilar, con tus números.

Si vas a quedarte menos años de los que tardan en cruzarse las líneas, gana alquilar.

Comprar o alquilar e invertir

Lo que tendría cada uno si lo vendiera todo ese año, en euros de cada año.

Pruébalo. Elige una ciudad o pon tu piso y tu alquiler, y mira en qué año se cruzan las dos líneas.

Un piso de 80 m², precios de ejemplo
Más supuestos: entrada, gastos, plazo, subidas e impuestos
Al final
ComprasAlquilas e inviertes la diferencia

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Hipoteca fija, variable o mixta.

  1. FijaSabes lo que pagarás siempre. Pagas algo más a cambio de no sufrir si suben los tipos: es como un seguro.
  2. VariableSigue al euríbor más un diferencial. Más barata cuando los tipos están bajos, peligrosa si suben. El euríbor pasó de estar en negativo en 2021 a más del 4 % en 2023.
  3. MixtaFija unos años y variable después. Tiene sentido si esperas amortizar o vender antes de que llegue la parte variable.
  4. Lo que te piden a cambioSeguros, nómina o planes que el banco te exige para rebajarte el tipo. Calcula la TAE con todo incluido: a veces la rebaja sale cara.
  5. La regla del bancoQue la cuota no pase del 30 o 35 % de tus ingresos. Es un máximo, no un objetivo.

En una hipoteca a 30 años, pagas en intereses la mitad de lo que te prestan.

La cuota es siempre la misma, pero por dentro cambia. Los primeros años casi todo son intereses y la deuda baja despacio; al final es al revés. Por eso amortizar al principio ahorra mucho más que hacerlo al final.

Te prestan 200.000 € al 3 %, a 30 añoscuota de 843 € al mes
Del primer año de cuotas, van a intereses5.960 € de 10.120 €
En total pagas303.600 €
De ellos, intereses103.600 €
El mismo préstamo a 20 años1.109 € al mes y 66.200 € de intereses

Si tienes menos de 35 años, el Estado avala hasta un 20 % del precio con la línea del ICO, y el banco puede prestarte casi todo. Que te presten más no hace el piso más barato: solo pagas más intereses y te quedas sin colchón si bajan los precios.

Lo que pagas por un préstamo de 200.000 € al 3 %

Solo los intereses, además de devolver los 200.000 €. Cada cinco años de plazo, unos 20.000 € más.

Con dinero extra, ¿amortizas la hipoteca o inviertes?

  1. AmortizarTe da una rentabilidad segura igual al interés de tu hipoteca, sin impuestos. Con un 3 %, es como un depósito al 3 % libre de impuestos.
  2. InvertirPuedes esperar ganar más a largo plazo, pero sin garantías y pagando impuestos por lo que ganes. Con una hipoteca barata, suele salir mejor.
  3. La comisiónAmortizar antes de tiempo puede tener comisión. En las variables, como mucho un 0,25 % los tres primeros años o un 0,15 % los cinco primeros. En las fijas, hasta un 2 % los diez primeros años y un 1,5 % después.
  4. Cuota o plazoSi amortizas, reducir el plazo ahorra más intereses; reducir la cuota te deja más margen cada mes.
  5. Y dormirSi la deuda te quita el sueño, amortizar es una buena inversión aunque rinda menos. El mejor plan es el que mantienes.

Con una hipoteca, tu casa es una inversión con apalancamiento. Si baja, pierdes más rápido.

Si pones un 20 % de entrada, el banco pone el resto. Si el piso sube un 10 %, tu entrada gana un 50 %. Pero si baja un 20 %, tu entrada desaparece entera y la deuda sigue siendo la misma.

No es una hipótesis: entre 2008 y 2014, la vivienda en España bajó más de un 30 %. Muchos debían más de lo que valía su casa y no podían venderla para mudarse.

Además, casi todo tu patrimonio queda en un solo piso, en una ciudad, que depende del mismo empleo que tu sueldo. Una cartera indexada reparte ese riesgo entre miles de empresas. No es un motivo para no comprar, pero sí para no estirarte hasta el máximo que te preste el banco.

Un piso de 250.000 € con un 20 % de entrada

Un piso alquilado rinde menos de lo que parece, y da más trabajo que un fondo.

La rentabilidad que se anuncia es la bruta: el alquiler de un año entre el precio. Pero hay que restarle gastos, meses vacíos, impagos e impuestos.

Piso de 200.000 € más 20.000 € de compra, alquilado por 900 € al mesbruta del 4,9 %
IBI, comunidad, seguro y reparaciones− 2.400 € al año
Un mes vacío o sin cobrar cada dos años− 450 € al año
IRPF del alquiler, con la reducción del 50 %− 900 € al año
Te queda7.050 €: un 3,2 % neto

A eso súmale la revalorización del piso, si la hay, y réstale tu tiempo, el riesgo de un inquilino que no paga y lo difícil que es vender una parte cuando necesitas dinero. Puede salir bien, sobre todo si te gusta y lo gestionas tú. Pero no es una inversión pasiva, y tampoco está diversificada.

Lo que la calculadora no ve.

  1. EstabilidadTu casa es tuya: nadie te puede subir el alquiler ni pedirte que te vayas.
  2. Libertad para moverteSi alquilas, cambiar de ciudad por un trabajo mejor te cuesta la fianza. Con un piso, vender lleva meses y te cuesta un 10 % entre compra y venta.
  3. Ahorro obligadoLa hipoteca te obliga a ahorrar cada mes. Quien alquila tiene que invertir la diferencia por su cuenta, y muchos no lo hacen.
  4. Todo en un sitioCon una casa en propiedad, buena parte de tu patrimonio está en un solo piso, con deuda y en tu ciudad. Tenlo en cuenta en tu reparto.
  5. No hay una respuesta únicaComprar tu casa es buena idea si vas a quedarte muchos años, el precio es razonable comparado con el alquiler y la cuota no te ahoga.

Comprueba lo que has aprendido.

Un piso cuesta 300.000 € y uno parecido se alquila por 900 € al mes. Según la regla del 5 %, ¿qué sale más a cuenta?

Pones un 20 % de entrada y el piso baja un 20 %. ¿Qué pasa con tu dinero?

Lo que te llevas de esta etapa.

  • Alquilar no es tirar el dinero: comprar también tiene gastos que no recuperas.
  • Comprar cuesta, además del precio, entre un 8 y un 13 % en impuestos y gastos.
  • Cuenta rápida: si un piso cuesta más de 20 años de alquiler, alquilar suele salir mejor.
  • Una hipoteca a 30 años cobra en intereses la mitad de lo prestado, y apalanca tu casa: si baja, pierdes primero tu entrada.
  • Alquilar solo gana si inviertes de verdad la diferencia, cada mes.